發(fā)布時間： 2022-11-14 13:22:04
? 9月份全國銷售額降幅持續(xù)縮窄。2022年9月份全國合約銷售額同比下降15.3%，低于8月份20.8%的同比降幅。我們預(yù)計未來12個月全國合約銷售額香港中華活血龍主治什么病會繼續(xù)下降，不過降幅將逐步縮窄，原因是在房地產(chǎn)業(yè)下行的情況下，2021年下半年以來的基數(shù)較低。
? 開發(fā)商的流動性仍將受到銷售疲軟和融資環(huán)境緊張的壓力。需求疲弱將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下滑，而融資環(huán)境仍將緊張，因而會限制開發(fā)商的融資渠道。由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)面臨信貸困境，導(dǎo)致投資者信心削弱，因此10月份債券發(fā)行疲弱。我們針對受評高收益?zhèn)袊_發(fā)商的亞洲流動性壓力子指標(biāo)從8月的63.2%升至9月的65.8%。
? 最新的政策放松措施對開發(fā)商的銷售與流動性的影響有限。9月底中國政府出臺了促進銷售的多項刺激措施。但在市場對經(jīng)濟增長與項目完工風(fēng)險存在顧慮的情況下，受評開發(fā)商的銷售出現(xiàn)強勁反彈的可能性不大。
? 9月27日至10月26日之間有7次負(fù)面評級行動2022。這些評級行動主要反映了我們對開發(fā)商的流動性和再融資風(fēng)險的擔(dān)憂加大。
9月份全國銷售額降幅持續(xù)縮窄
? 9月份全國合約銷售額同比下降15.3%，較8月份20.8%的同比降幅有所收窄。降幅縮窄反映了在房地產(chǎn)業(yè)下行的情況下，2021年下半年以來的基數(shù)較低。我們預(yù)計未來6-12個月中國房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)下降，主要原因是在購房者信心和需求持續(xù)疲軟的環(huán)境下銷量走低。但由于基數(shù)較低，降幅可能有所收窄。
? 2022年9月全國合約銷售額3個月移動平均值同比下降21.3%，8月降幅為24.2% 。
? 2022年前9個月，評級較高的開發(fā)商的合約銷售業(yè)績普遍優(yōu)于評級較低的開發(fā)商 (圖表3)。上述評級較高的開發(fā)商中許多企業(yè)的運營規(guī)模較大，并且財務(wù)狀況穩(wěn)健。其中部分開發(fā)商由政府所有，與小型民營開發(fā)商相比，可受益于其更加順暢的境內(nèi)融資渠道。
? 2022年前9個月，我們跟蹤的29家受評中國開發(fā)商中27家的合約銷售額出現(xiàn)同比降幅。同期合約銷售額實現(xiàn)同比增長的開發(fā)商為仁恒中華活血龍一盒有幾多包置地集團有限公司 (Ba2/穩(wěn)定) (增長47%) 和越秀地產(chǎn)股份有限公司 (Baa3/穩(wěn)定) (增長12%)。
? 我們預(yù)計信用質(zhì)量較高的開發(fā)商的銷售業(yè)績?nèi)詫?yōu)于實力較弱的同業(yè)。對于聲譽和財務(wù)實力更高的前一類開發(fā)商，購房者對其如期交付項目的能力更有信心。
9月份各線城市房價進一步走軟
? 9月份各線城市房價同比進一步走軟 (圖表4)。一線城市房價增速從8月的2.9%放緩至9月的2.7%；二線和三四線城市9月房價變動幅度為-1.1%至-4.1%之間，而8月為-0.9%至-3.9%之間。
? 與一線和二線城市相比，三四線城市的房價更易受到行業(yè)下行的影響。發(fā)達程度較高的城市受益于較強的經(jīng)濟基本面。其地方政府也能夠提供資金支持改善基礎(chǔ)設(shè)施和提升社會服務(wù)，從而支撐人口流入和住房需求的可持續(xù)性。
? 此外，我們預(yù)計，2022年內(nèi)各線城市房價走軟將繼續(xù)拖累購房者信心和房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商可能會通過打折來促進銷售及產(chǎn)生現(xiàn)金流。
? 2022年前9個月，土地出讓總建筑面積同比減少53.0%，2021年5月份以來連續(xù)17個月下降。在當(dāng)前市場環(huán)境困難之下，我們預(yù)計開發(fā)商會優(yōu)先保存流動性而非擴張。
? 9月份二線城市庫存水平小幅上升，主要因素是成都銷量大幅下滑。其中主要受到當(dāng)?shù)匾咔榉磸?fù)以及因此出行限制增加的影響 (圖表5)。
開發(fā)商的流動性仍將受到銷售疲軟和融資環(huán)境緊張的壓力
? 中國開發(fā)商的流動性繼續(xù)面臨銷售持續(xù)疲軟以及融資環(huán)境緊張的壓力。需求疲弱將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下滑，而融資環(huán)境仍將緊張，因而會限制開發(fā)商的融資渠道。
? 實力較強的開發(fā)商現(xiàn)金緩沖規(guī)模較大，運營狀況較良好，并且境內(nèi)融資渠道較為順暢，以應(yīng)對到期債務(wù)的償付。另一方面，實力較弱的開發(fā)商內(nèi)部現(xiàn)金資源趨于枯藥丸活香港中華活血龍藥丸竭，融資渠道受限，尤其是B3或以下評級的開發(fā)商，這將加重其流動性壓力，引發(fā)持續(xù)違約。
? 繼9月份反彈后，10月份的境內(nèi)債券發(fā)行疲弱。原因是旭輝控股 (集團) 有限公司 (Ca/負(fù)面) 和朗詩綠色管理有限公司 (Caa2/負(fù)面) 等部分開發(fā)商持續(xù)面臨信貸困境，導(dǎo)致投資者信心削弱。
? 截至10月26日，10月僅有一家開發(fā)商發(fā)行了人民幣10億元 (合1.4億美元) 的境內(nèi)債券，而9月有7家開發(fā)商共發(fā)行了人民幣148億元 (合22億美元) 的境內(nèi)債券 (附錄II)。境內(nèi)債券發(fā)行主要由Baa和Ba評級的開發(fā)商主導(dǎo)，其中大多數(shù)具政府背景。中華活血龍批發(fā)市場
? 10月份境外發(fā)債依然低迷 (圖表6和7)。7月至10月 (截至10月26日) 沒有債券發(fā)行。
2022年9月流動性壓力指標(biāo)進一步升至65.8%
? 2022年9月我們針對中國受評高收益開發(fā)商的亞洲流動性壓力子指標(biāo)進一步上升 (圖表8)。流動性分?jǐn)?shù)最弱的SGL-4的投機級別發(fā)行人的占比從2022年8月的63.2%升至2022年9月的65.8%，原因是一家受評開發(fā)商的流動性減弱。
? 由于受評高收益開發(fā)商的流動性持續(xù)承壓，我們預(yù)計未來幾個月該指標(biāo)將繼續(xù)高企。
? 截至2022年9月30日，38家高收益評級開發(fā)商中，25家流動性疲弱，其中24家評級在B3或以下。
? 受評開發(fā)商未來12個月的再融資需求依然高企，自2022年11月1日起的12個月內(nèi)將有約194億美元的境內(nèi)債券和221億美元的境外債券到期或可回售 (圖表9)。
最新的政策放松措施對開發(fā)商的銷售與流動性的影響有限
? 9月底中國政府出臺了多項促進銷售的新刺激措施，包括稅收優(yōu)惠政策和降低貸款利率 (圖表10)。這些措施旨在鼓勵購房者以較低的借貸和交易成本購買新的房地產(chǎn)，與過去幾個月的降低抵押貸款利率相近。
? 但是，我們預(yù)計新措施不會大幅改善受評開發(fā)商的銷售狀況，原因是市場對經(jīng)濟增長放緩與項目完工風(fēng)險存在顧慮，這也是購房者需求疲軟的主要驅(qū)動因素。
? 鑒于政府注重確保預(yù)售項目完工，因此對開發(fā)商償還控股公司層面?zhèn)鶆?wù)的能力的影響也較為有限。
? 政府還實施了一系列措施推動停工項目的復(fù)工建設(shè)，但要全面解決問題和恢復(fù)市場信心尚需時日。
? 政府可能需要進一步放寬政策，以刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，效果將取決于支持措施的規(guī)模、力度和有效性。盡管如此，我們預(yù)計二十大后政策放松力度將保持溫和，因為中國政府將繼續(xù)堅持“房住不炒”的長期政策方針，避免經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。這種情況仍將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)銷售，進而削弱開發(fā)商的現(xiàn)金流和流動性。
? 本文節(jié)選自穆迪報告，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。
